Kommentar 29.08.2024: Tidligere revisor Aage P. Danielsen har sett nærmere på eiendomsprosjektet Kanalbyen. Nye leiligheter i et meget attraktivt og sentrumsnært område skulle skaffe havnekassen sårt tiltrengte midler for finansiering av havneutbygging i Kongsgård-Vigeområdet. Hvordan har det gått?
Av Aage P. Danielsen, publisert 29.08.2024
Kanalbyen Eiendom AS
Kanalbyen var prestisjeprosjektet som skulle tilføre Kristiansand Havn midler til å bygge ut havna i Kongsgård. Utbyggingen skjer i regi av Kanalbyen Eiendom AS (KE)
Fram til utgangen av år 2023 har KE solgt 300 leiligheter, og ca 400 enheter står for tur.
Egenkapitalen i KE utgjør 162 millioner, hvorav 82 er innskutt egenkapital. Opptjent egenkapital siden start har utgjort 155 millioner kroner, og av dette er det delt ut 74 millioner i utbytte til eierne. Men deler av denne opptjeningen ligger på prosjekter som ennå ikke er fullført. Og denne metoden innebærer også en kraftig kapitalbinding;
Summen av kostnader og fordringer på ikke fullførte prosjekter utgjør hele 562 millioner kroner ved utgangen av året 2023. Og det er grunn til å anta at betydelige kostnader er lagt ned i infrastruktur som først gir full inndekning når hele Kanalbyen prosjektet sluttføres, antagelig rundt år 2030.
Bare 50 % av utbyttet som er utbetalt tilfaller Kristiansand Havn. Den andre halvdelen tilfaller JBU Eiendomsutvikling AS (JBUE) med 40 %, og 10 % går til selskapet Vedal Investors AS.
Det er jo tilsynelatende en eventyrlig avtale de har oppnådd, med mindre de har påtatt seg like eventyrlige forpliktelser
JBU Entreprenør AS
Samtidig er et annet selskap i JBU konsernet; JBU Entreprenør AS (JBUEN) hovedentreprenør for Kanalbyen. Og dette selskapet har hatt veldig gode resultater opp gjennom årene som de har gjort jobben. De siste 8 årene har gjennomsnittlig resultat før skatt i selskapet utgjort i underkant av 20 millioner kroner pr. år. Kundeforholdet med KE har i gjennomsnitt utgjort 52 % av salgsinntektene til JBUEN i disse årene.
JBU konsernet forsyner seg derfor godt av prosjektet. De har åpenbart en god årlig inntekt av å være entreprenør, og høster sammen med selskapet Vedal Investors AS 50 % av overskuddet i KE.
Det er jo tilsynelatende en eventyrlig avtale de har oppnådd, med mindre de har påtatt seg like eventyrlige forpliktelser. Og har de det?
Salgsavtale aksjer i Kanalbyen Eiendom AS
Svaret ligger gjemt i en salgsavtale som ble inngått i 2013 og som ble gjennomført i 2014. Avtalen gjaldt salg av aksjer i selskapet Kanalbyen Partner AS, som var eid 100 % av Kanalbyen Utvikling AS, som igjen var et datterselskap 100 % eid av Kristiansand Havn KF. Selve avtalen kjenner vi ikke. Den er unntatt offentlighet. Men årsregnskapene til de ulike selskapene som er involvert i denne gir oss enkelte svar som er oppsiktsvekkende.
For selskapet i JBU gruppen som kjøpte aksjene, JBU Kanalbyen AS, oppgir i sitt årsregnskap for året 2014 at kostpris for 50 % av aksjene utgjør kr 40 161 938 for dette. Eier av JBU Kanalbyen var på det tidspunktet JBU eiendomsutvikling AS. De eide 100 % av selskapet, men solgte seg ned i løpet av 2014 til 80 %. Nye eiere ble selskapet Vedal Investor AS.
Kristiansand Havn KF/Kristiansand kommune som avtalepartner
Avtalen er omtalt i årsregnskapene for 2013 og 2014 for selskapet Kanalbyen Utvikling AS (KU), som er 100 % eid av Kristiansand Havn KF, som igjen er 100 % eid av Kristiansand kommune. KU hadde samtidig stiftet og eide 100 % av aksjene i selskapet Kanalbyen Partner AS.
Ordfører var i denne perioden Arvid Grundekjøn (H). Styreleder I Kristiansand Havn KF var Jan Oddvar Skisland (Ap). I styret for selskapet Kanalbyen Utvikling AS (KU) satt Mona Mortensen som styreleder og med Lars Erik Torjussen, Halvard Aglen, Ann-Lisbeth Reisænen og Eva Hansen som styremedlemmer.
Ut fra årsregnskapet er det styret i dette selskapet som er avtalepartner, men vi antar at både Kristiansand Havn KF og Kristiansand kommune har hatt avtalen til behandling. I årsberetningen for 2013 uttaler styret at det har "inngått kontrakt med JBU Kanalbyen om salg av 50 % av aksjene i datterselskapet Kanalbyen Partner",
og at eiendommene som omfattes er overført fra Kristiansand Havn KF til KU, og benyttet som tingsinnskudd i dette selskapet. Når dette er gjennomført og godkjent av ulike organer, vil eiendommene bli overført til Kanalbyen Eiendom AS.
Årsberetningen avslutter med følgende; "Når vedtakene nå foreligger, og tingsinnskuddet i Kanalbyen Utvikling AS er gjennomført, er eiendommene overført til Kanalbyen Eiendom AS. KU sitter da igjen med aksjer, ansvarlig lån og kontanter som tilsvarer verdien av eiendommene". Verdien av eiendommen og aktiverte kostnader er fastsatt til 255 millioner kroner, heter det videre i årsberetningen.
I årsregnskapet for året 2014 for KU er det i note 9 uttalt følgende: «Selskapet har i 2014 solgt 50 % av aksjene i datterselskapet Kanalbyen Partner AS med et regnskapsmessig tap på kr 912 889. Kanalbyen Partner AS eier 100 % av Kanalbyen eiendom AS".
For vinneren er åpenbart JBU Utvikling AS og JBU Entreprenør AS. De bygger ut og tjener på dette. I tillegg høster de 50 % av netto
Realiteten i transaksjonene
I et komplisert villnis av selskaper og transaksjoner er realiteten i dette slik vi oppfatter det:
50 % av aksjene i Kanalbyen Eiendom AS, og dermed også fremtidig fortjeneste i dette, ble solgt for ca 40,2 millioner kroner
At salget utrolig nok medførte et regnskapsmessig tap for KU på 1 million kroner.
Vi stiller spørsmålet; forsto Kristiansand kommune/ Kristiansand Havn KF egentlig rekkevidden av dette?
For vinneren er åpenbart JBU Utvikling AS og JBU Entreprenør AS. De bygger ut og tjener på dette. I tillegg høster de 50 % av netto.
Risikoen er begrenset til kapitalinnskuddet på 40 millioner kroner i 2014 kroner. De har allerede nesten tjent inn det de ga for aksjene.
Foreløpig har bidraget vært 37 millioner til Kristiansand havn. Det er langt mindre enn de anslag man tidligere har operert med
Hva nå?
Den vedtatte flyttingen av kontainerhavna må finansieres. Ut fra det som foreløpig er antydet, vil finansieringsbehovet utgjøre minst 400 millioner kroner. Kontainerandelen av havnevirksomheten er ikke, og vil heller ikke gi særlige bidrag ut over det den gir i dag. Midler fra videre utbygging av kanalbyen vil neppe gi vesentlige bidrag før mot slutten av utbyggingsperioden. Altså rundt år 2030, og som vist til så vil 50 % av bidraget tilfalle JBU gruppen. Foreløpig har bidraget vært 37 millioner til Kristiansand havn. Det er langt mindre enn de anslag man tidligere har operert med. Likviditeten i Kanalbyen Eiendom er svært begrenset.
Nye lån?
Nye lån er derfor eneste løsning. De må etter nye regler nedbetales i tråd med avskrivninger av anlegget. Kristiansand Havn har i dag neppe likviditet eller evne til å klare det.
Kommentarer? Gå til vår Facebook-side eller send til post@argumentagder.no
Comments